Якщо у житловому будинку розташовано 3 чи більше квартир, він вважається багатоквартирним. Власники окремих квартир у багатоквартирних будинках є одночасно співвласниками спільного майна цих багатоквартирних будинків. Так визначено законодавством.
Згідно ч. 2 ст. 382 Цивільного кодексу України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку.
За спільне майно кожен з власників квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку відповідає нарівні з іншими власниками квартир та нежитлових приміщень цього будинку.
Отже, кожен співвласник багатоквартирного будинку несе зобов’язання щодо належного утримання, експлуатації, реконструкції, реставрації, поточного й капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку.
Як мешканцям забезпечити експлуатацію свого багатоквартирного будинку, утримання і використання спільного майна?
Для цього законодавством передбачено 3 форми управління багатоквартирним будинком.
Лист Мінрегіону від 21.08.2015 р. конкретизує ці форми:
–управління багатоквартирним будинком співвласниками;
–управління багатоквартирним будинком управителем;
–управління багатоквартирним будинком об’єднанням співвласників багатоквартирного будинку (асоціацією співвласників багатоквартирних будинків).
Важливо! Серед форм управління багатоквартирним будинком згідно нового законодавства немає ЖБК. Отже, мешканцям кооперативних будинків так само необхідно до 1 липня 2016 року визначитися з новою формою управління.
Кожна з форм має свої переваги та недоліки (таблиця).
1. Управління багатоквартирним будинком співвласниками шляхом зборів.
Мало хто говорить про те, що мешканці багатоквартирних будинків взагалі-то не зобов’язані створювати ОСББ (чи обирати собі управителя). Законодавством передбачена також можливість управління будинком без створення юридичної особи.
Збори співвласників – це менш формалізована форма управління, ніж ОСББ. До повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком. Але даний спосіб управління може бути прийнятним, скоріш, для невеликих будинків, де власники самостійно можуть утримувати свій будинок, власними силами забезпечуючи його та прибудинкову територію в належному стані.
2. Управління багатоквартирним будинком управителем.
За рішенням співвласників управління багатоквартирним будинком може бути передано управителю (управляючій компанії-юрособі або ФОП). Тут необхідно відрізняти добровільне передання управлінських функцій управителю та, по суті, примусове. Останнє застосовуватиметься у випадку, якщо до 1 липня 2016 року співвласники будинку не визначаться самі з однією з 3-х форм управління. Тоді управителя обиратиме орган місцевого самоврядування.
Управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору, який укладається строком на 1 рік.
Вибір управителя самими власниками та призначення його кимось «згори», звичайно, що дуже відрізняються за своєю суттю. Тому в порівняльній таблиці виокремлені їх відмінності.
3. Управління багатоквартирним будинком об’єднанням співвласників багатоквартирного будинку (асоціацією співвласників багатоквартирних будинків).
Власники житлових та нежитлових приміщень для більш ефективного управління своїм багатоквартирним будинком та прибудинковою територією, а також для юридичного оформлення їхніх майнових прав на будинок та прибудинкову територію можуть створювати ОСББ – неприбуткову юридичну особу.
Важливо! ОСББ ні в якому разі не позбавляє Вас права на Вашу приватну власність (квартиру) та не стає власником будинку!
Яку форму управління багатоквартирним будинком обрати?
Шляхом проведення зборів та голосуванням співвласники будинку можуть визначитися з прийнятною для них формою управління. Як добре видно з таблиці, у кожної з форм є певні переваги та недоліки, але найкращою вбачається саме ОСББ.
Якщо до 1 липня 2016 року в багатоквартирному будинку не буде прийнято рішення про створення ОСББ, управління самими співвласниками чи обраним ними самостійно управителем, управління будинком здійснюватиме призначений органом місцевого самоврядування управитель. А корупцію, на жаль, в нашій країні не те що не перемогли, а навіть не почали перемагати.
Якщо мешканці будинку не готові ще відмовитися від тих, що раніше, комунальних підприємств, вони можуть створити ОСББ, але на певний час передати управлінські функції управителю. Звичайно, можливість створити ОСББ існуватиме і після 1 липня 2016 року, але мінімум рік доведеться жити з нав’язаним міською владою управителем. І не факт, що пізніше так легко буде його «позбутися», враховуючи постійні зміни в законодавстві.
Але яку все ж таки форму управління багатоквартирним будинком обрати – визначитися можете лише Ви самі та мешканці Вашого будинку, враховуючи всі індивідуальні нюанси.
(Натисніть на таблицю для збільшення)
Вікторія Родічева
прес-секретар ВГП «Нова Полтава»
