, які ускладнять операції з майном для звичайних громадян та призведуть до кількаразового подорожчання послуг оцінювачів. Хто і за скільки визначатиме вартість майна за новим законодавством, розповіли представники полтавських оцінювальних компаній.Прибуток від надання цих послуг в Україні становить більше мільярда гривень щорічно.
Нові правила оцінювання майна
В Україні будь-яка діяльність, яка стосується оцінювання майна, описувалася Законом України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність». Закон регламентував правила проведення незалежної оцінки для всіх видів майна та немайнових прав у різних випадках – кредитуванні, відчуженні, купівлі-продажу, бухгалтерському обліку. Крім того, існували підзаконні акти – Національні стандарти оцінки НС-1 і НС-2. Є окремий Закон «Про оцінку земель».
В Україні щороку здійснюють сотні тисяч операцій з усіма видами майна. Найбільш вагомий сектор – купівля-продаж житлової нерухомості, автотранспорту, майна комерційного призначення та земельних ділянок.
– Перед впровадженням нових правил оцінювання взяли дані в нотаріусів і порахували, скільки здійснюється операцій за рік з усіма видами майна. Тільки в житловому секторі, за даними Міністерства юстиції, таких трансакцій до 300 тисяч на рік. Якщо порахувати, що середня вартість оцінювання квартири – 500 гривень, то виходить сума у 150 мільйонів гривень. І це тільки невелика частка цієї сфери, – говорить Сергій Филь, директор оцінювальної компанії ТОВ «Біном-Груп».
23 квітня 2012 року Фонд державного майна України (ФДМУ) своїми наказами ініціював низку законодавчих змін, які в подальшому були скасовані. Але швидше, ніж за рік всі ці нововведення легалізували в законодавчому полі вже на вищому рівні Кабінетом міністрів України у Постанові № 231 від 4 квітня 2013 року. За цими змінами виділили новий вид оцінювання майна – оцінка для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів. За профільним Законом «Про оцінку майна» вже були передбачені обов’язкові випадки проведення незалежної оцінки, серед яких і «у випадку оподаткування майна згідно із законом», а Національним стандартом № 1 «Загальні засади оцінки майна» передбачені види вартості тинкова та неринкова вартість тощо, а також види майна – нерухоме, рухоме (автотранспорт, обладнання) та немайнових прав. Виділення оцінки майна для оподаткування в окрему категорію, як зазначає Сергій Филь, у цьому законі не передбачене. Таким чином, наказом ФДМ №545 у сфері оцінки майна виділяли три основні напрями:
І. Оцінка об’єктів у матеріальній формі (оцінка нерухомих речей, нерухомості, земельних ділянок, майнових прав на них; машин та обладнання, транспортних засобів, літаків, човнів, культурних цінностей).
ІІ. Оцінка цілісних майнових комплексів, паїв, цінних паперів, майнових прав та нематеріальних активів, у тому числі права на об’єкти інтелектуальної власності.
ІІІ. Оцінка для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів, які відбуваються відповідно до законодавства: оцінка нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості) фізичних осіб, у тому числі земельних ділянок та майнових прав на них, куди входять і об’єкти нерухомого майна (нерухомості) фізичних осіб у значеннях, наведених в Податковому кодексі України, для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших платежів, які справляються відповідно до законодавства; оцінка літальних апаратів, судноплавних засобів фізичних осіб з метою оподаткування.
Експерти мали пройти навчання за новою спеціалізацією, а фірми – отримати Сертифікат суб’єкта оцінювальної діяльності (СОД) нового зразка.
Монополія на професію
Люди, які хотіли займатися оцінюванням майна в Україні, до 1 лютого 2014 року проходили такий шлях для здобуття професії:
– обов’язкова вища освіта;
– платні кількатижневі курси (2-3 тижні, залежно від того, з яким майном працюватиме майбутній оцінювач);
– стажування протягом одного року в оцінювальній компанії у керівника з досвідом оцінювання майна не менше ніж два роки;
– після проходження стажування підготовка звітів з окремих об’єктів оцінювання;
– після року навчання поїздка до Фонду держмайна, презентація звітів, екзамен і отримання кваліфікаційного свідоцтва оцінювача.
Кваліфікаційне свідоцтво не є підставою для здійснення оцінювальної діяльності, тому самостійно експерт цього робити не міг, тож мав працювати на певну компанію з оцінювання майна, тобто на юридичну особу, або бути приватним підприємцем. Юридичні особи та підприємці від держави отримували Сертифікат суб’єкта оцінювальної діяльності.
До цього часу працювали більше 10 тисяч спеціалістів. Фірм, які мали СОД, в Україні було близько трьох тисяч.
– Відповідно до змін у законодавстві у Фонді держмайна, придумали свої курси. При цьому про курси, на яких навчатимуть за новою спеціалізацією, не повідомляли у пресі. Крім того, навчальні заклади, де проходило навчання, раніше не займалися підготовкою оцінювачів і, як нам повідомили у Міносвіти, ліцензій на це теж не мали. Установи, які роками готували оцінювачів, ліцензії від ФДМ на навчання спеціалістів податкового напряму не отримали. Таким чином навчили кілька десятків нових експертів на фоні 10 тисяч тих, що існують зараз. Створили 12 фірм в Україні з офісами в Києві, з реєстраційними даними, де навіть збігався номер телефону. Усім іншим організаціям сказали, що вони не мають права оцінювати майно для оподаткування. Це призвело до великого опору з боку оцінювачів, які зібралися на з’їзді для обговорення. Тоді через великий розголос законодавчі нововведення Микола Азаров скасував, адже навіть Прем’єр зрозумів, що кількох десятків оцінювачів і 12 фірм не вистачить, щоб задовольнити потреби у цій сфері, – розповідає Сергій Филь.
Проте вже в жовтні-листопаді 2012 року створили близько 200 організацій, а потім ще стільки до 2013 року. По суті, ці фірми, які отримали СОДи нового зразка і кваліфікаційні сертифікати для своїх працівників, після 1 лютого заберуть у майже трьох тисяч компаній левову частку ринку оцінювання майна.
– Фірмам, які зараз займаються оцінюванням, теж запропонували під виглядом відкритого доступу до професії пройти перекваліфікацію та отримати дозвіл на оцінювання з метою оподаткування. Проте ті накази, які видав Фонд держмайна, поставили перед старими оцінювачами умови, які неможливо виконати, – говорить Сергій Филь. – Навіть якщо людина, яка хоче стати податковим оцінювачем, пройшла курси, отримала кваліфікаційне посвідчення, то потрібна фірма з правом оцінювання з метою оподаткування, тобто за отим новим третім напрямом. Для отримання такого СОДу потрібно керівникові фірми теж скласти іспит і виконати за Постановою КМУ № 231 вимоги до якості послуг, що надаються суб’єктами оцінювальної діяльності, та правил організації системи зовнішнього контролю якості. Вимоги складаються з безлічі пунктів, серед яких і надання послуги оцінювання за допомогою автоматизованої програми. Автоматизовану систему не продають, як звичайне забезпечення, а дають в користування за 80% прибутку від оцінювання. Таким чином в експертів залишається вибір – працювати за двома напрямами, які залишилися, а це 10-20% ринку, або ж віддавати 80% прибутку за користування програмою. Тому на ринку і залишаються оті 300-400 новостворених фірм, які будуть оцінювати ваше майно через незрозумілу програму з великими чергами і за великі гроші.
Вартість та якість оцінювання: зараз і в майбутньому
Отже, усі зміни в сфері оцінювання в Україні, на думку спеціалістів цього сектору, призведуть до того, що якість цієї послуги в Україні абсолютно знівелюється, а платити доведеться у рази більше:
– Як на будь-якому ринку, за десять років існування такої системи визначення вартості майна склалися певні правила гри, ціни: наприклад, у великому місті оцінювання квартири коштувало 500-600 гривень, у Полтаві – 300-400 гривень, у якомусь районному центрі – ще менше. Була потреба в оцінювачах майна, була пропозиція. Фонд держмайна (ФДМ) контролював діяльність експертів, слідкував за тим, щоб вони підвищували кваліфікацію раз у два роки, робили якісні звіти. Контролюючий орган ФДМ з питань оцінки майна реагував на скарги і відправляв на місце свого оцінювача для проведення експертизи, – розповів Сергій Филь.
Після впровадження нових законів, коли на ринку замовлення звичайних громадян виконують лише кілька сотень фірм (у Полтаві «нових» компаній з оцінки майна, за даними Державного реєстру оцінювачів та суб’єктів оцінювальної діяльності, близько дев’яти проти сотні, які працювали у місті до тепер). Для замовлення оцінки, наприклад, продаючи квартиру, доведеться ставати у чергу.
Директор ТОВ «Консалтингова компанія «Форекс» Віталій Залужний зазначає, що довіряти новому «сурогатному» псевдооцінюванню майна не можна:
– Усе через нові правила оцінювання та автоматизовану систему, якою користуватимуться після 1 лютого, якщо Постанова Кабміну №231 про всі зміни в оцінюванні все-таки набере чинності. Так-от цю програму придумали для оцінювання майна без виїзду на об’єкт. Порушуються стандарти професії. Відбувається це таким чином: оцінювач телефоном отримує опис квартири, наприклад, від замовника, а потім вносить дані до автоматизованої системи, яка визначає вартість об’єкта. Із цієї вартості потім держава вираховує податок. Так от звичайна людина не має спеціальних знань, щоб описати стан будинку, матеріали, з яких він побудований, тощо. Тобто така оцінка не може бути об’єктивною. А через те що таких оцінювачів зараз в Україні замало, по суті, ринок монополізовано, ціни зростуть катастрофічно. Ми провели експеримент і замовили оцінювання з метою оподаткування у новій фірмі. З мене взяли 800 гривень, коли в нашій фірмі до цих всіх змін вартість оцінювання будинку була 400 гривень.
