Із липня цього року українці зможуть самі управляти своїм житлом. Фото з сайту osbb-inform.com.ua
Сніжна зима-2016 дала зрозуміти полтавцям, що не у всьому слід покладатися на комунальні служби. Боротися з природною стихією люди змушені були самотужки, бо працівники ЖЕДів просто не встигали прочистити доріжки до кожного будинку. А вже зовсім скоро тягар, із утримання житла повністю ляже на плечі українців.
1 липня 2015 року набрав чинності Закон «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку». Фактично, відтоді в Україні стартувала реформа ринку житлових послуг, яка допоможе позбутися радянської адміністративної системи управління і дасть право власникам самим вирішувати долю свого будинку.
– Є кілька аспектів, за якими дім може перейти з балансу комунальної служби до управління власників помешкання. Люди мають право самостійно скликати зібрання та більшістю обрати компанію, яка надаватиме послуги з утримання їхнього житла, без створення юридичної особи, – розповідає Олег Тертишник, голова Асоціації підтримки ОСБ. – По-друге, люди можуть створити ОСББ – об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, яке вже є юридичною особою.
Інфографіка з сайту osbb.kh.ua (2 шт.)
Якщо протягом одного року з дати набрання чинності цього закону співвласники багатоквартирного будинку не визначаться з формою власності, управителя їм призначить міська рада. Зокрема, у такому разі депутати голосують за залучення до керування чи утримання будинку компаній, які надають послуги з управління. Які саме організації це робитимуть і чи «перефарбуються» теперішні ЖЕДи на такі фірми, за словами Олега Анатолійовича, поки що ніхто конкретної відповіді не дає.
– До закону мали прийняти кілька нормативних документів, які б чітко роз’яснювали, як саме це відбуватиметься, – каже Олег Тертишник. – У місті повинні були створити комісію, яка б оголосила конкурс, і на конкурсних засадах будь-яке підприємство з видом діяльності «утримання багатоквартирних будинків» могло б запропонувати справедливу, найкращу, ціну для утримання конкретного житла. Але є низка речей, які не виконують. Ми неодноразово звертались до міської ради, але так і не бачимо створення конкурсної комісії, яка б розрахувала ціну утримання житла. Для цього треба знати його площу, кількість мешканців, стан будинку. Така інформація наразі є в КП «ЖЕО» №2, в управлінні житлово-комунального господарства. На такі звернення вони не відповідають. Із цього випливає, що штучно створюється ситуація, за якої жодна стороння організація не візьме участі в конкурсі, бо просто не зможе запропонувати вартості конкретної послуги, адже матиме обмаль інформації про об’єкт.
Як зазначає голова Асоціації підтримки ОСБ, за законом, народні обранці не мають права силоміць призначити управителя будинку. Усе повинно відбуватися на конкурсних засадах. Це має бути обов’язково зареєстрована юридична особа або фізична особа-підприємець, яка має сертифікацію на цей вид діяльності й запропонує найкращу вартість обслуговування будинку, тобто переможе.
Куди звертатися, щоб оформити ОСББ
Наразі у Полтаві вже створили 71 ОСББ.
Як розповідає Олег Тертишник, сьогодні багато громадських організацій заявляють, що можуть допомогти утворити об’єднання співвласників, але практика свідчить, що через інформацію, яку вони надають на першому етапі, люди йдуть хибним шляхом і потім юристам асоціації доводиться переробляти деякі папери, адже є багато юридичних питань, на яких спеціалісти ГО просто не знаються.
До Асоціації підтримки ОСБ протягом року близько 20 будинків звернулися по допомогу у створенні об’єднань співвласників багатоквартирних будинків у місті.
– Ми надаємо консультації та реєструємо ОСББ абсолютно безкоштовно, – каже Олег Анатолійович.
Крім того, в Асоціації підтримки ОСБ ваш будинок може найняти собі навіть професійного управителя.
– Є наші представники, які управляють 3-4 будинками, – розповідає юрист Асоціації підтримки ОСБ Ірина Білобородова. – Людина, яку беруть на цю посаду, повинна вміти організувати мешканців житла, донести до них інформацію, бути господарником насамперед.
Кажуть, що в Полтаві є люди й з відповідною освітою – кілька років тому на базі технічного університету відбувалося навчання, тож для такої місії можна знайти й дипломованого спеціаліста.
– Багато залежить від того, кого оберуть головою ОСББ та яка мета в цієї людини, – резюмує Ірина Михайлівна.
Позитивний полтавський досвід
– Відколи я став управителем ОСББ, майже за три роки, ми встигли повністю провести світло в підвалі, замінили проводку та вкрутили LED-лампи у під’їздах, а це 52 точки освітлення, – розповідає Валерій Писанка, управитель ОСББ у будинку на Маршала Бірюзова, 96. – Лампи у під’їздах на 3-5 Вт, а в підвалі – на 15 Вт лампи розжарювання, фактично, як у холодильнику. Це дозволяє непогано економити на освітленні.
Також у підвальних приміщеннях повністю змінили каналізаційні чавунні труби на пластикові.
– Із нашої ініціативи у помешканні встановили лічильник тепла. Тепер ми платимо, фактично, тільки за спожите тепло, а не за загальним тарифом 15 грн/м2. Із цим пристроєм ми вийшли на ціну за опалення 11,45/м2, – продовжує Валерій Писанка.
Як зазначає управитель ОСББ, лічильник – доволі вигідна річ, адже за допомогою цього пристрою, залежно від того, яка температура повітря надворі, можна регулювати надходження тепла до помешкань. У планах правління цього дому придбати ще й регулятор тепла, який налаштовуватиме режим опалення автоматично.
Крім того, у цьому будинку 51 вікно в коридорах замінили на металопластикові з енергоощадними склопакетами за програмою енергозбереження, за якою держава відшкодовує 90% їхньої вартості, два ґанки під’їздів обклали керамічним гранітом, поставили на входах перила, буквально днями наклеїли стрічки, щоб було не слизько ходити.
Про щомісячний тариф
– Коли 2013 року в будинку на Маршала Бірюзова, 96 змінилося керівництво (скандальну голову та управителя колективно зняли з посади – прим. авт.) і нова голова правління запросила мене стати управителем ОСББ, був закладений тариф 1,14 грн/м2, – каже Валерій Писанка. – На той час дім мав борг – близько 30 тисяч гривень. Щоб розрахуватися з боргами, ми змушені були підняти щомісячний внесок на утримання будинку до 2,1 грн/м2. І коли все було сплачене, звернулися до людей із проханням не зменшувати тариф, а вкладати ці кошти в розвиток будинку.
Люди на цю пропозицію погодились, і зараз дім на Маршала Бірюзова, 96 має свій ремонтно-накопичувальний фонд. Як зазначає Валерій Павлович, середній щомісячний внесок співвласника ОСББ становить близько 80 гривень. Виходить не космічна сума, адже це колишній гуртожиток і площа помешкань там 35-40 м2. Але й за таких умов знаходяться особи, які не вчасно сплачують коши, або взагалі відмовляються це робити. На таких людей ОСББ подає позов до суду.
Оподаткування ОСББ
Багато людей переймаються, що, окрім членських внесків в ОСББ, їм доведеться платити ще й якісь податки державі.
– ОСББ – неприбуткова організація, створена для задоволення потреб мешканців будинку, – каже Олег Тертишник. – Усі послуги, які отримують мешканці, надають сторонні організації. Тобто це або наймана праця, або послуги конкретної приватної фірми. ОСББ не надає послуг, це не ЖЕД, воно наймає. Кошти, які надходять на рахунок об’єднання, – це, фактично, членські внески. А вони, за законом, не обкладаються жодним податком. Тому ОСББ 100% коштів витрачає на утримання будинку. Звісно, у кошторисі зазначені якісь адміністративні витрати, передбачаються кошти на земельний податок. На сьогодні податок, яким обкладається земля під будинком, складає 200-400 гривень. Тобто це 20-40 гривень на місяць, незначна сума. Якщо ж говорити про структуру, яка утримуватиме будинок, де немає ОСББ, то вона сплачуватиме ПДВ, податок на прибуток, на зарплату тощо. Наразі в будинках, в яких зареєстровані ОСББ, укладені угоди з фахівцями, які виїжджають у разі аварійної ситуації на місце за викликом голови об’єднання.
Вартість послуги, тобто тарифу, буде сформована відповідно до побажань мешканців будинку.
Доля житлово-будівельних кооперативів
Довідка «Кола»
Житлово-будівельний кооператив – юридична особа, некомерційна організація, утворена фізичними та/або юридичними особами, які добровільно співпрацюють на основі об’єднання їхніх майнових пайових внесків для участі в будівництві або реконструкції житлового будинку та його експлуатації.
На паперах управління так званими кооперативними будинками, тобто ЖБК, залишиться без змін. Це зумовлено тим, розповідає Ірина Білобородова, що 80% членів житлово-будівельних кооперативів – пенсіонери, які остерігаються нової форми власності. Зі слів юриста Асоціації підтримки ОСБ, багато хто з членів кооперативів боїться, що може взагалі втратити своє житло. Хоча варто зазначити, що процес переходу з ЖБК на ОСББ досить затратний: виготовлення печатки, відкриття рахунку, переоформлення договорів тощо. Якби держава допомогла ЖБК змінити форму власності, переоформлення відбувалося б значно швидше. Так, наприклад, у Кременчуці, каже Ірина Михайлівна, місцева влада допомогла кооперативним будинкам переорганізуватися в ОСББ.
Закон про ОСББ однаково стосується жителів міст, селищ та сіл. Як зазначає Ірина Білобородова, якщо у будинку 2-3 квартири, його вважають багатоквартирним.
А як за кордоном
Польща
У поляків такі об’єднання називаються спільнота мешканьова. Слід зазначити, що наші сусіди проводили в себе навчання, і 7 осіб, представників Асоціації підтримки ОСББ, їздили здобувати польський досвід. За словами Олега Анатолійовича, у Польщі житлова реформа розпочалася на 20 років раніше і ці утворення були обов’язкові.
– Поляки сміливо вкладають гроші у ремонт своїх будинків, – розповідає Ірина Білобородова, яка була членом української делегації в Польщі. – Там держава компенсує людям кошти, витрачені на утримання житла.
Ірина каже, що в поляків старі будинки доглянуті, вони збереглися в чудовому стані. Там ви не побачите прибудов, супутникових тарілок чи кондиціонерів на фасадах помешкань – це забороняє закон.
Німеччина
У Німеччині здебільшого багатоквартирні будинки – власність однієї людини. Ця особа зазвичай там не живе, а здає квартири іншим. Власник наймає управителя будинку – хаусмайстра, який доглядає за житлом. Хаусмайстер – це, фактично, менеджер будинку, він відповідає за дрібні ремонти, чистоту території навколо житла тощо. Глобальні ж ремонти (заміна вікон, дверей чи труб) виконують приватні фірми. Із ними, як правило, контактує господар будинку. Якщо ж власник житла хоче зекономити кошти, то сам лагодить несправності в домі.
– Переважно все застраховане. У разі якихось несправностей ми платимо суму до 150 євро, – каже Наталка, яка живе в Німеччині близько семи років.
Є в Німеччині й будинки, які перебувають у власності держави. За великим рахунком, принцип управління той самий. Хаусмайстер відповідає за будинок і викликає представників приватної фірми-надавача послуг, якщо сам не може щось відремонтувати. Робота фахівців хоча й коштує дорого, розповідає Наталка, але виконується якісно.
Створення ОСББ – це прощання з радянськими традиціями управління та, однозначно, наближення до Європи. Але важливо, щоб усі ці ініціативи не залишилися на паперах, адже наше законодавство, як і в більшості випадків, залишає лазівки для комунальних структур, зокрема ЖЕДів, і дає їм можливість втриматися на плаву та навіть диктувати свої тарифи.
Читайте також: Пошук землі для учасників АТО, благоустрій та створення ОСББ – голова Ленінської райради розповів про плани (Відео)
